Pagou ITBI sobre um valor maior do que o preço do imóvel? Você pode ter direito à restituição

Ao comprar um imóvel, é comum que o comprador precise recolher o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) antes de registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

O que muitas pessoas não sabem é que, em diversos Municípios brasileiros, esse imposto foi calculado sobre um valor superior ao efetivamente pago pelo imóvel, aumentando indevidamente o valor do tributo.

Essa forma de cobrança foi objeto de intensa discussão judicial e, para uniformizar o entendimento em todo o país, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo nº 1.113, estabelecendo importantes limites à atuação dos Municípios.

Se você comprou um imóvel e o ITBI foi calculado sobre um valor superior ao preço da compra, este artigo pode ajudá-lo a entender quando a cobrança merece ser analisada e em quais situações é possível buscar a restituição dos valores pagos indevidamente.

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto de competência dos Municípios, cobrado na transmissão onerosa da propriedade de bens imóveis, como ocorre na compra e venda de casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais.

Seu pagamento normalmente é exigido antes do registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por que muitas pessoas pagaram ITBI acima do devido?

Durante muitos anos, diversos Municípios passaram a utilizar um chamado valor de referência (ou valor venal de referência) para calcular o ITBI.

Na prática, isso ocorria da seguinte forma:

Imagine que um imóvel tenha sido adquirido por R$ 350.000,00.

Ao emitir a guia do imposto, o Município considerava que aquele imóvel possuía um valor de referência de R$ 500.000,00 e calculava o ITBI sobre esse montante.

Como consequência, o contribuinte recolhia um imposto significativamente maior do que aquele que seria devido caso fosse considerado o valor efetivamente declarado na negociação.

Essa prática gerou milhares de discussões judiciais em todo o país.

O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça?

Para uniformizar a interpretação da legislação federal, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo nº 1.113, cuja tese passou a orientar os demais tribunais brasileiros.

O STJ esclareceu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado.

Ao mesmo tempo, reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte na compra e venda possui presunção de veracidade, ou seja, presume-se que o preço informado pelas partes corresponde ao valor de mercado do imóvel.

Isso significa que o Município não pode simplesmente desconsiderar o valor declarado e substituí-lo, de forma automática, por um valor de referência previamente fixado para aumentar a base de cálculo do imposto.

Caso a Administração Tributária entenda que o preço informado não corresponde ao real valor de mercado — por exemplo, em situações de fraude, simulação ou evidente subavaliação — deverá instaurar procedimento administrativo específico, assegurando ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa.

Em outras palavras, a existência de uma tabela de valores ou de um "valor de referência" não autoriza, por si só, a cobrança de um ITBI mais elevado.

Como saber se você pode ter pago ITBI indevidamente?

Algumas situações merecem atenção.

É recomendável analisar a cobrança quando:

• o ITBI foi calculado sobre valor superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel;

• a guia de recolhimento faz referência a "valor de referência", "valor venal de referência" ou expressão semelhante;

• o Município desconsiderou o valor informado na escritura pública ou no contrato de compra e venda sem a instauração de procedimento administrativo específico.

A existência dessas circunstâncias não significa, automaticamente, que haverá direito à restituição, mas pode indicar que a cobrança merece uma análise jurídica individualizada.

É possível pedir a restituição do valor pago a maior?

Em muitos casos, sim.

Se ficar demonstrado que o ITBI foi calculado em desacordo com os critérios definidos pela legislação e pelo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, o contribuinte poderá buscar a restituição da diferença paga indevidamente.

Cada caso, contudo, depende da análise da documentação da operação, da legislação do Município e das particularidades da cobrança realizada.

Qual é o prazo para pedir a restituição?

Como regra geral, o contribuinte dispõe do prazo de cinco anos, contados da data do efetivo pagamento do ITBI, para pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente.

Isso significa que o prazo, em regra, não é contado da assinatura da escritura, da celebração do contrato de compra e venda ou da emissão da guia de recolhimento, mas sim da data em que o imposto foi efetivamente pago.

Por esse motivo, quem recolheu ITBI nos últimos cinco anos pode ainda estar dentro do prazo para discutir judicial ou administrativamente a cobrança, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Quais documentos costumam ser necessários?

Para verificar a possibilidade de revisão da cobrança, normalmente são analisados:

• escritura pública ou contrato de compra e venda;

• guia de recolhimento do ITBI;

• comprovante do pagamento do imposto;

• matrícula atualizada do imóvel;

• documentos emitidos pelo Município relacionados ao cálculo do tributo.

Esses documentos permitem verificar qual foi a base de cálculo utilizada e se a cobrança observou os parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Conclusão

O julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça representou um importante avanço na proteção dos direitos dos contribuintes.

A decisão deixou claro que o valor declarado na negociação imobiliária possui presunção de corresponder ao valor de mercado do imóvel e que o Município não pode, de forma automática, substituí-lo por um valor de referência previamente estabelecido apenas para aumentar a cobrança do ITBI.

Isso não significa que toda cobrança baseada em valor superior ao preço da compra seja necessariamente ilegal. Em determinadas situações, o Município poderá demonstrar que o valor declarado não corresponde ao efetivo valor de mercado. Entretanto, essa conclusão não pode decorrer de uma presunção unilateral da Administração Tributária, sendo indispensável a observância do procedimento legal adequado.

Assim, se o ITBI foi calculado com base em um valor superior ao efetivamente declarado na compra do imóvel, especialmente quando utilizado um "valor de referência" sem procedimento administrativo específico, é recomendável que a cobrança seja analisada por um profissional especializado. Dependendo das circunstâncias do caso, poderá existir o direito à restituição dos valores pagos indevidamente.

Importante: Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada. A existência do direito à revisão ou à restituição do ITBI depende das circunstâncias específicas de cada operação, da legislação municipal aplicável e da documentação existente.